某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投人并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。
估价对象价值的确定表 | 名称 | 参数值 | 名称 | 参数值 | | 契税税率 | 4% | 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 | 1600元/m2 | | 营业税、城市维护建设税和教育费附加 | 5.5% | 同类建筑物重置价格 | 1000元/m2 | | 专业费用率 | 建筑物建造成本的6% | 土地报酬率 | 5% | | 一年期贷款年利率 | 6% | 管理费用 | 30元/m2 | | 直接成本利润率 | 20% | 销售费用率 | 2.5% | |
评估测算如下(节选)：
1．土地年期修正系数K
K=1-1/(1+5%)
67/1-1/(1+5%)
70 2．土地取得成本
10000×1600×0.9946=15913600(元)
3．开发成本
(1)12000×1000=12000000(元)
(2)12000000×6%=720000(元)
(3)上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-30%)=252000(元)
(4)开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000(元)
4．管理费用
12000×30=360000(元)
5．投资利息
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借人资金，则投资利息：
15913600×(1+6%)-1+(15240000+360000)×(1+6%)
0.5-1=1415999(元)
6．开发利润
(15913600+15240000)×20%=6230720(元)
7．销售税费
(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%
=39160319×8%=3132826(元)
8．评估价值
总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)
=42293145×(1+4%)
=43984871(元)
单位价值=43984871/12000≈3665(元/m
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