某宗土地面积为1.2ha，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使
题型：问答题
问题：
某宗土地面积为1.2ha，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建没。限据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
| 项目 | 第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年 | 第n年 |
| 1．土地取得 | - | ||||||
| 2．工程建设 | - | - | - | ||||
| (1) 住宅楼建设 | - | - | - | ||||
| (2)写字楼建设 | - | - | |||||
| 3．经营 | - | - | - | - | |||
| (1) 住宅楼销售 | |||||||
| (2) 写字楼出租 | - | - | - |
(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计。银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2。管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投人50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前，此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
