××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款，其刚竣工的18层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封，拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后，采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证，以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法测算的部分内容： 1．鉴证标的概况 该商住综合楼地上18层，地下2层，建筑高度49.95米，现浇板柱结构：地上一层为商业用房，2～18层为住宅，地下两层为人防设施，设备间及车库，地下车位150个。土地使用权面积为5978平方米，总建筑面积34185平方米(地上部分26186平方米，地下部分7999平方米)，可销售建筑面积26425平方米(住宅部分24907平方米、商业部分1518平方米)，截至法院查封时，该综合楼主体工程及外墙装修、大堂地面及墙面、各楼层公共走廊地面的装修已经完成，室内达到初装水平。外部市政已达到“七通”，基础设施状况良好，该综合楼建设周期为1.5年。土地开发期半年，该宗土地的出让年期为50年。 2．成本法测算过程 (1)土地价格 根据《××市关于调整国有土地使用权协议出让价格标准的规定》，该宗土地的楼面地价为1700元/平方米。 (2)开发成本(含勘察设计和前期工程赀、建安工程费、小区内外公建设施配套费及其他费用等)。根据调查测算，当地类似工程的开发成本为2660元/平方米。 (3)管理费。按开发成本的3%计算，则管理费：2660×3%=79.8(元/平方米)。 (4)正常利税： ①投资利息。年利率按银行一年定期存款利率1.98%，假设资金为均匀投入，利息期按开发期的一半，则投资利息=2660×[(1+1.98%)1-1]=52.67(元/平方米)。 ②开发利润。开发商利润率取20%，则开发利润：2660×20%=532(元/平方米)。 ③销售税费(包括销售费用、营业税、城市维护建设税、教育附加、由卖方负担的印花税、所得税等)。经测算综合收费率为6.5%，则销售税费=(2660+52.67+79.8+532)÷(1-6.5%))(6.5%=231.11(元/平方米)。 ④正常利税额=52.67+532+231.11=815.78(元/平方米)。 (5)房地产单价=(1)+(2)+(3)+(4)=1700+2660+79.8+815.78 =5255.58(元/平方米) 房地产总价=5255.58×26425=138878702(元)