估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，

问题：

估价对象为一宗10000m²的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m²(含独立使用的车棚300m²)。其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m²。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m²，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m²。运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m²；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m²；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m²，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值。
总建筑面积=10000m²×5=50000m²。
住宅总面积=50000m²-9000m²=41000m²。
(1)商铺开发完成后的房地产总价值。
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50元/m²·月×12月×(1-10%)=540元/m²。
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540元/m²×(1-24%)=410-40元/m²。
商铺开发完成后的单价=410.40元/m²÷8%×[1-1÷(1+8%)⁴⁷]×1÷(1+8%)^2.5=4118.45元/m²。
商铺开发完成后的总价=4118.45元/m²×9000m²=3706.61万元。
(2)住宅开发完成后的总价值=41000m²×[30%×2700元/m²÷(1+12%)^2.5+60%×2800元/m²÷(1+12%)³+10%×2900元/m²÷(1+12%)^3.5]=8204.06万元。
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元。
2．扣除项目。
(1)建安工程费=50000m²×1100元/m²÷(1+12%)=4910.71万元。
(2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。
(4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。
3．总地价。
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13=0.04V。
V=3031.74(万元)。