一、封面
(略)
二、目录
(略)
三、致委托估价方函
(略)
四、注册房地产估价师声明
(略)
五、估价的假设和限制条件
(略)
六、××别墅房地产估价结果报告
(一)委托估价方
××市恒通房地产开发公司
(二)受理估价方
××市房地产估价事务所
(三)估价对象概况
1．土地情况
(1)土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
(2)土地总面积7000m
2。
(3)用途：别墅及配套设施。
(4)33栋别墅，建筑总面积l0378m
2。
2．地上物情况
该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m
2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m
2，建筑材料及设备(略)。
(四)估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
(五)估价时点
1998年4月15日。
(六)估价方法
1．采用的估价方法为：市场法、成本法。
2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
(七)估价结果
别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3(万元)。
估价人员、估价原则、估价作业日期和估价报告应用的有效期略。
七、××别墅房地产估价技术报告
[(一)～(五)略]
(六)估价测算过程
1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
(1)利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地查勘，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200兀/m
2。土地开发费用为1644元/m
2，土地使用权出让金为480元/m
2。以上三项合计为3324元/m
2。
(2)利用市场法进行土地估价(略)
用市场法算出土地单价为3763.97元/m
2。
土地单价=(3324+3763.97)/2=3543.99(元/m
2)。
(3)土地估价综合结果
土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7000=2480.79(万元)。
2．别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，计算该别墅建筑物的重新建造成本。
(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m
2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
(2)根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428×7548=2587.45(万元)。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714(元/m
2)，9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。
(3)现有别墅建筑物价格
3428×7548+1714×2830=3072.51(万元)。
3．别墅现有房地产价格
2480.79+3072.51=5553.3(万元)。
八、附件、说明、其他资料
(略)
1. 第二张幻灯片的版式改为“标题，剪贴画与竖排文字”，图片放入剪贴画区域，图片的动画设置为“进入效果_温和型_伸展”、“自左侧”。插入一张幻灯片作为第一张幻灯片，版式为“标题幻灯片”，输入主标题文字“鸭子漂流记”，副标题文字为“遇风暴玩具鸭坠海”。主标题的字体设置为“黑体”，字号设置为65磅，加粗。副标题字体设置为“仿宋_GB2312”，字号为31磅，颜色为红色(请用自定义标签的红色250、绿色0、蓝色0)。 2．删除第二张幻灯。全部幻灯片切换效果为“随机”。