下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分（标注"略"的为正常内容），请阅读后回答相关问题。
1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于"××住宅小区"项目初步设计的批复》（××开经[2005]053号），该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m2，总建筑面积143452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率不大于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等的分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度地提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率不大于15%，容积率0.37，主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元／米2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元／米2，则该物业预期总售价为：总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250（万元）通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发1年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。
3．开发总费用的确定根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时"三通一平"费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用；室外工程、绿化建设费用；管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项，分别估算如下。
（1）前期费用（分析过程略）。确定其前期费用为200元／米2（按总建筑面积），则前期费用总计为：前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000（元）=700（万元）并设定为开发初期一次性投入。
（2）建造成本（分析过程略）。确定其平均建造成本为700元／米2（按总建筑面积），则整个物业总建造成本共计为：建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000（元）=2450（万元）并设定为开发期内均匀投入。
（3）室外建设费用（分析过程略）。确定该地块室外建设费用标准为220元／米2（按土地面积），则小区建设费用总计为：室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700（元）=2103.97（万元）并设定为开发期内均匀投入。
（4）管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述（2）+（3）的5%计。设定为开发期内均匀投入。管理费用=[（2）+（3）]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70（万元）
4．销售费用（分析过程略）确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。销售费用=总售价×8%=12250×8%=980（万元）
5．利息率和利润率确定
（1）利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%。
（2）利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。
6．地价测算根据假设开发法基本公式，地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程：
解上式得：总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289（元／米2）
报告中不动产开发前期费用中，有不应计入的项目，请指出来。