老王之子小王，因名下无不动产，年三十又三而未婚。老王有一套一居室，遂与小王签订房屋赠

问题：

老王之子小王，因名下无不动产，年三十又三而未婚。老王有一套一居室，遂与小王签订房屋赠与合同，并办理了过户登记。但为了解决自身的居住问题，老王与小王约定，老王可一直在该房屋居住至死，并办理了居住权登记(假设我国已建立居住权制度)。后小王将该房卖于小李，并办理了过户登记。小李持房产证轰撵老王，老王据理力争。则下列说法成立的是：

A．在老王与小王间，办理房屋所有权移转登记后，才可能设立居住权

B．因该房屋上已设定居住权，因此小王出让房屋的行为无效

C．王出让房屋的行为效力未定，须经老王同意或追认

D．小王出让该房的行为有效，因此老王不得继续在该房屋居住