单项选择题 A1型题：具有促进根尖钙化、封闭根尖孔作用的根管充填材料是（） A.氧化锌丁香油糊剂 B.根充

案例提示：
某法院在办理执行案件过程中，委托价格鉴证机构对××商务楼进行价格鉴证。该案例采用了收益法和成本法。

关于××商务楼的价格鉴证结论书
一、价格鉴证标的
××商务楼位于××市××路××号，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司2006年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，从2006年4月1日至2046年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m²，总用地面积2560m²。商务楼自筹资金开发建设，于2008年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。鉴证标的其他描述(略)。
二、价格鉴证目的
评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
三、价格鉴证时间
2010年3月7日。
四、价格定义
鉴证结论所指价格是：鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的客观、合理的价格。
五、价格鉴证依据
(一)国家有关政策、法规及技术标准文件
1．《中华人民共和国价格法》；
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3．建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知；
4．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；
5．国家发展和改革委员会、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、财政部印发的《关于扣押追缴没收及收缴财物价格鉴证管理的补充通知》；
6．国家有关涉案物品价格鉴证方面的其他政策、法规。
(二)委托方提供的资料
1．《××市中级人民法院委托司法鉴证函》；
2．《房屋所有权证》复印件；
3．《中华人民共和国契税完税证》复印件；
4．其他相关资料。
(三)鉴证方收集的有关资料
1．实地勘察资料；
2．市场调查资料。
六、价格鉴证过程
(一)收益法价格鉴证过程
1．年有效毛收入价格鉴证
根据《房屋所有权证》记载，鉴证标的总建筑面积6611m²，其中：1～6层建筑面积各1000m²，7层建筑面积410m²，8层建筑面积201m²。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。
价格鉴证人员通过对鉴证标的的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，鉴证标的年有效毛收入的计算如下：
(1)1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00(万元)
(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(万元)
(3)3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12×90%=56.70(万元)
(4)4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(万元)
(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(万元)
(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60(万元)
(7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21(万元)
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+56.70+45.90+30.60+30.60+8.21=337.13(万元)
2．估算年运营费用
(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m²的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=75.01(万元)。
(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=337.13×5%=16.86(万元)。
(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=337.13×8%=26.97(万元)。
(4)年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=337.13×2‰=0.67(万元)。
(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=337.13×(12%+5.5%)=59.00(万元)。
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+16.86+26.97+0.67+59.00=178.51(万元)。
3．估算年净收入：年净收入A=年有效毛收入-年运营费用=337.13-178.51=158.62(万元)。
4．确定资本化率：根据一年期的存款利率等因素将资本化率确定为8%。
5．选用计算公式求出收益价格：由于鉴证标的的收益年限为有限年，即n=40-5=35(年)，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：

将上述相关数据A=158.62，r=8%，n=35代入上述公式，有：

(二)成本法价格鉴证过程
1．估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，鉴证标的土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元。由于鉴证标的土地使用权从土地使用权出让之日至价格鉴证基准日已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则鉴证标的土地价格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64(万元)。
2．估算建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
(1)建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素，鉴证标的建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m²。则：建筑物重置总价=1290×6611=852.82(万元)。
(2)建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而鉴证标的建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算，建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年数/使用年限=852.82×(1-0)×2/60=28.43(万元)。
(3)建筑物现值
建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)。
3．估算鉴证标的房地产的价格
鉴证标的房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03(万元)。
以收益法的价格鉴证结论和成本法的价格鉴证结论的简单算术平均数作为鉴证标的房地产价格的价格鉴证结论。即：
鉴证标的房地产总价=(1848.65+1465.03)/2=1657(万元)(取整数)；
鉴证标的房地产建筑面积单价=1657/0.6611=2506(元/m2)(取整数)。
七、价格鉴证方法
根据鉴证标的的特点、价格鉴证目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种价格鉴证方法的计算结果，确定鉴证标的的最终价格鉴证结论。
八、价格鉴证结论
鉴证标的在2010年3月7日的市场价值为￥1657万元(大写人民币壹仟陆佰伍拾柒万元整)，单价为￥2506元/m²(大写每平方米人民币贰仟伍佰零陆元整)。
九、价格鉴证限定条件(略)
十、声明(略)
十一、价格鉴证作业日期
2010年3月10日至2010年3月20日。
十二、价格鉴证机构(略)
十三、价格鉴证人员(略)
十四、附件(略)
××市价格认证中心(盖章)
2010年3月20日

具有促进根尖钙化、封闭根尖孔作用的根管充填材料是（） A.氧化锌丁香油糊剂 B.根充

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