××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日
题型：问答题
问题：
××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价 5000元/m2。建筑费为2500元/m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5%；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。
至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。
估价单位采用假设开发法进行估价：
预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。
假设该项目在2006年4月1日的价格为户，估算过程如下：
(1)开发完成后的价值为：
5000×25000＝125000000元＝12500万元
(2)建筑费：
2500×25000＝62500000元＝6250万元
(3)管理费：
6250×8%＝500万元
(4)销售税费：
12500×(10%+5%)/(1+2.01%)2＝1801.84万元
(5)计算利润：
(P+6250+500+1801.84)×35%＝0.35+2993.14万元
(6)项目价格：
P＝12500-6250-500-1801.84-0.35P-2993.14
P＝707.42万元