某价格鉴证中心接受委托对某建筑物进行价格鉴证,该建筑物是建设局2006年4月1日以出
问题:
某价格鉴证中心接受委托对某建筑物进行价格鉴证,该建筑物是建设局2006年4月1日以出让方式获得土地使用权(使用权年限为40年),并自筹资金开始建设的,于2008年4月全部竣工并交付使用。价格鉴证日为2010年4月1日。建筑物的概况如下:
1.总建筑面积为6611m2,土地面积为1502m2,现以对外出租为经营方式;
2.1~2层建筑面积为2000m2,月租金为每1m2使用面积80元,建筑面积与使用面积之比为1:0.80;
3.3~4层建筑面积2000m2,月租金为每1m2建筑面积60元;
4.5~6层建筑面积2000m2,月租金为每1m2建筑面积40元;
5.7层建筑面积410m2,月租金为每1m2建筑面积20元;
6.8层建筑面积201m2,月租金为每1m2建筑面积10元;
7.1~6层、7~8层空置及租金损失分别是10%和20%。
土地使用费为500元/m2,管理费、维修费、广告宣传费、保险费、税费、水电费分别按照年收益的6%、5%、3%、7%、12%、15%计算,资本化率为7%,各租金收入和费用是客观而正常的。
要求:采用收益法估算该建筑物的鉴证价值。